Fréquence de nettoyage de vitres en immeuble : la dette de vitrage

« On les a fait laver en janvier, pourtant. » C’est la phrase d’un gestionnaire, au téléphone, un matin d’avril, après trois messages de copropriétaires sur l’état des parties communes d’une résidence nantaise. Les vitres avaient bien été lavées. Une fois, en hiver, et plus du tout ensuite.

Alors à quelle fréquence organiser le nettoyage de vitres d’un immeuble ? Dans la plupart des contrats que nous relisons, la réponse tient en six mots, « nettoyage des vitres, 2 fois par an », et personne ne sait plus qui les a écrits. Les repères appliqués sur les copropriétés que nous suivons sont plus simples à vérifier : les vitrages du hall à chaque passage d’entretien, les vitres extérieures accessibles depuis le sol une fois par mois à une fois par trimestre, une à deux campagnes par an pour les vitres en hauteur. Trois rythmes, trois calendriers séparés. Dans la quasi-totalité des cahiers des charges, l’un des trois a disparu. Toujours le même. Et son oubli ne se répare pas en commandant un passage de plus.

La ligne que personne n’a écrite, et que vous devrez justifier

Son origine, quand on la cherche, est presque toujours la même. La ligne figurait sur le contrat précédent, elle a traversé deux changements de prestataire, et elle a été arbitrée un soir d’assemblée générale sur un montant annuel. Elle vient d’un budget, pas d’une façade. C’est pour cela qu’elle ne correspond à rien de ce qu’on voit dans l’immeuble.

Le défaut se voit à l’usage. Une porte de hall reçoit des mains, des poussettes, des sacs de courses, des chiens. Elle se marque en trois jours. Un vitrage de cage d’escalier exposé plein ouest reçoit de la pluie chargée, puis le soleil de fin d’après-midi qui cuit ce que la pluie a laissé. Mettre ces deux surfaces sur la même ligne et la même cadence revient à laver l’une trop souvent et l’autre jamais assez.

Il y a un second effet, invisible dans l’immeuble mais très concret pour un syndic. Si l’immeuble compte des logements loués, la liste des charges qu’un bailleur peut récupérer sur son locataire est fixée limitativement par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Ce texte ne nomme pas le lavage de vitres : mieux vaut vérifier ce que votre contrat y rattache plutôt que de le supposer. Récupérable ne veut pas dire acquis : la dépense doit pouvoir être justifiée. Quatre informations par intervention suffisent à le faire : la date du passage, la zone traitée, le nombre de faces lavées, et l’émargement de l’agent sur le registre tenu dans le hall, consultable par le conseil syndical. Une mention « 2 fois par an » n’en produit aucune des quatre. Si la preuve manque, le poste peut être écarté du décompte de charges et remboursé au locataire qui le contesterait, dans le délai de prescription de trois ans applicable aux charges locatives. L’imprécision du cahier des charges ne fragilise donc pas le prestataire, qui a fait ce qui était écrit. Elle fragilise celui qui l’a signé, parce que c’est lui qui doit produire les pièces.

C’est pour cette raison que nous mesurons les surfaces vitrées zone par zone avant de chiffrer un nettoyage de vitres à Nantes, au lieu de reprendre la ligne du contrat sortant.

La pluie ne lave pas une vitre, elle la recharge

Un vitrage ne s’encrasse pas à vitesse constante, et la pluie n’est pas le rinçage gratuit qu’on imagine : en s’évaporant, elle laisse sur le verre les sels minéraux qu’elle transportait. Elle recharge donc la surface autant qu’elle la lave. Deux états se succèdent, et seul le premier se rattrape facilement.

Pendant les premières semaines, le dépôt reste sec et superficiel : poussière, pollen, particules de freinage et d’échappement le long des axes passants, qui forment un film légèrement gras. À ce stade, un mouilleur, une raclette et un essuyage des bords suffisent.

Puis les coulures s’installent sur le bas du vitrage, le soleil durcit les sels, et le dépôt devient minéral. Il ne part plus au détergent neutre. Il demande du temps d’action, un produit compatible avec le support, parfois un passage de grattoir sur verre mouillé, avec le risque que cela suppose sur un vitrage traité.

Au bout d’un certain nombre d’hivers, l’incrustation peut avoir dépoli le verre lui-même. Aucun passage, aucun produit, aucune technique ne lui rend sa transparence. Et la ligne qui manque dans les cahiers des charges est exactement celle-là, celle des vitres en hauteur, que personne ne regarde de près. Ce n’est pas le prestataire qui la paiera : un vitrage dépoli sort du contrat d’entretien et entre dans un devis de menuiserie, avec échafaudage ou nacelle pour la pose, et une résolution votée en assemblée.

Nous appelons cela la dette de vitrage. Un passage sauté ne coûte pas un passage, il coûte le suivant, plus long et plus technique, pour un résultat inférieur à celui d’un vitrage entretenu au bon rythme. Deux campagnes bien placées dans l’année valent mieux que quatre posées au hasard sur le calendrier. L’attente, elle, n’efface rien : au-delà d’un certain stade, l’addition n’est plus réglable en heures de travail.

Un vitrage sous auvent s’encrasse plus qu’un vitrage sous la pluie

C’est le relevé qui surprend le plus les conseils syndicaux. Une imposte abritée reçoit peu d’eau, donc peu de coulures, et beaucoup de poussière sèche qui s’installe et s’incruste sans jamais être rincée. Quand nous visitons un immeuble à Saint-Herblain ou à Rezé, la fréquence se décide donc façade par façade, sur cinq éléments relevés sur place.

• L’environnement immédiat. Bord de boulevard, chantier voisin, arbres à pollen, voie de tramway, air marin du côté de Saint-Nazaire. Une façade sur rue passante et une façade sur cour intérieure, dans le même bâtiment, ne demandent pas le même nombre de passages.
• L’abri et l’exposition. Un vitrage plein ouest prend tout et marque vite, mais il se nettoie au mouilleur. Un vitrage sous auvent paraît épargné et se traite plus difficilement, parce que rien n’y est jamais rincé.
• La hauteur et le moyen d’accès. Ce qui se traite depuis le sol se fait souvent et vite. Les vitres en hauteur mobilisent une perche télescopique, jusqu’à 17 mètres dans notre cas, ou une nacelle au-delà, avec autorisation de voirie si l’engin se pose sur la voie publique. Cela se planifie en campagne, pas à la semaine.
• Le nombre de faces réellement incluses. C’est la première source de réclamation sur ce métier : une face que le client croyait comprise et qui ne figurait pas au devis. Un vitrage compte deux faces, elles se chiffrent séparément.
• Le mois choisi. Une campagne se programme hors plein soleil et hors gel, parce que l’évaporation rapide est la première cause de traces et qu’aucune technique ne compense un vitrage qui sèche plus vite que la raclette n’avance. Le mois inscrit au contrat n’est donc pas décoratif : il conditionne le résultat.

Ces cinq relevés servent ensuite à arbitrer surface par surface. Le tableau ci-dessous ne donne pas de cadence toute faite, il donne ce qui la fait monter ou descendre dans un bâtiment donné.

Quatre de ces cinq lignes se rattrapent en heures de travail. Celle des vitres en hauteur, non : c’est la seule où la dette s’inscrit dans le verre, et c’est celle que les contrats oublient.

La dernière ligne obéit d’ailleurs à une autre logique que les quatre premières. Pour les commerces et les bureaux installés en pied d’immeuble, le rythme suit l’image donnée aux visiteurs plutôt que l’état du verre, et il se cale sur le contrat d’entretien de bureaux existant. Un cabinet qui reçoit des clients chaque matin ne raisonne pas en trimestres.

Quatre lignes de vitrerie à copier dans votre appel d’offres

Mais attention : ces relevés ne valent que s’ils redescendent dans le document que signe la copropriété. Un bon diagnostic rangé dans un classeur produit exactement le même résultat qu’une ligne de six mots. Voilà donc le poste rédigé, à reprendre tel quel en remplaçant les orientations, les surfaces et les cadences par celles du bâtiment.

• 1. Parois et portes vitrées du hall, deux faces, à chaque passage d’entretien.
• 2. Vitrages extérieurs accessibles depuis le sol, deux faces, une fois par trimestre.
• 3. Vitrage de la cage d’escalier côté cour, face intérieure seule, deux fois par an.
• 4. Vitres en hauteur de la façade sud, surface relevée en m², une campagne en avril, moyen d’accès et autorisation de voirie précisés au devis.

Une cinquième mention ferme le poste : chaque passage daté et émargé sur le registre tenu dans le hall. Rédigé ainsi, il ne laisse plus rien à interpréter, ni pour le prestataire, ni pour le conseil syndical, ni pour le copropriétaire qui demande des comptes. Et les devis reçus deviennent comparables entre eux, ce qui n’arrive jamais avec un « 2 fois par an ». Ce sont les lignes que Toujours Propre intègre aux contrats d’entretien de copropriétés depuis 2012.

Trois ans sans campagne de vitrerie : le double d’heures, au tarif du jour

La différence se joue sur la méthode que l’état du verre autorise. Sur un vitrage entretenu, l’agent travaille au mouilleur et à la raclette, sans temps d’action ni désincrustant ; en hauteur, l’eau osmosée sèche sans trace et sans détergent. Sur un vitrage laissé trois ans, il faut compter le double de temps, facturé au tarif du moment, pour un résultat moins net que sur la façade voisine entretenue au bon rythme.

La fréquence est donc le premier levier de prix sur ce poste, avant la surface. Les prix couramment pratiqués par les entreprises de nettoyage de l’agglomération nantaise se situent autour de 3 à 6 € le mètre carré pour les vitres en hauteur, soit 300 à 600 € pour une façade de 100 m² de surface vitrée relevée, l’écart se jouant sur le moyen d’accès, perche ou nacelle, sur l’autorisation de voirie à obtenir, et sur l’état de départ du verre. Pour un passage de vitrerie sur un hall et ses parties vitrées accessibles, le repère est celui des locaux professionnels, 80 à 200 € par passage selon le nombre d’ouvrants et le nombre de faces réellement incluses au devis. Tarifs indicatifs, devis établi après visite.

Un vitrage ne se juge pas à midi, mais à dix-huit heures

C’est la partie que les copropriétés négligent le plus. De face, à midi, une vitre encrassée paraît propre. En lumière rasante de fin d’après-midi, le voile apparaît. Trois points suffisent alors : ce voile à contre-jour, les coulures sur les montants et les châssis, qui signalent des bords non essuyés, et la face intérieure des ouvrants, souvent oubliée.

Sur les chantiers de vitrerie, ce contrôle est fait par l’agent lui-même avant de quitter le site, avec reprise immédiate de toute trace, et un responsable de secteur repasse sur les copropriétés chaque trimestre. Un écart signalé ensuite par le syndic donne lieu à une reprise sous 24 heures, sans surcoût. Les 24 avis Google de Toujours Propre, tous à cinq étoiles, viennent plus de ce point que du reste.

Un vitrage ne vieillit pas au rythme du calendrier, il vieillit au rythme de ce qu’on ne lui a pas fait. Chaque passage repoussé s’inscrit quelque part : d’abord dans les heures du passage suivant, ensuite dans le verre lui-même. La question utile n’est donc pas ce que coûte un lavage de vitres cette année, mais ce que coûtera celui que vous n’aurez pas fait.

Alors un geste, ce soir, avant la prochaine assemblée générale : sortez le dernier devis de nettoyage de vitres de l’immeuble et cherchez-y trois informations. Les faces incluses. La hauteur et le moyen d’accès. Le mois de la campagne. Si ces trois lignes manquent, c’est un relevé façade par façade qu’il faut, pas une renégociation. Nous le faisons sur place, gratuitement, en moins d’une heure pour un immeuble courant, et vous répondons sous 48 heures.