Sortie et rentrée des bacs en copropriété : ce que coûte ce poste

Sur un devis d’entretien de copropriétés à Nantes, la sortie et la rentrée des bacs tient souvent en une ligne de trois mots, sans montant en face. Le syndic la lit, la valide, et découvre quelques mois plus tard qu’elle recouvre deux allers-retours par semaine, ou six, selon la rue. C’est l’un des postes les moins lisibles d’un contrat de nettoyage de copropriété, et l’un de ceux qui remontent le plus vite en réclamation sur les parties communes. Toujours Propre entretient des copropriétés de l’agglomération nantaise depuis 2012, avec dix-sept collaborateurs basés à Saint-Herblain, et cette ligne reste celle qui se chiffre le plus mal au téléphone.

La réponse courte, celle que nous donnons avant toute visite : ce poste ne se chiffre ni au bac ni au lot. Il se chiffre à l’aller-retour imposé de l’extérieur. Dans l’agglomération nantaise, ce nombre va de deux à six par semaine selon la commune et les flux collectés, pour deux résidences de taille identique. Du simple au triple, sans qu’un seul lot change de main.

Vous payez un réveil, pas un conteneur

Sortir un bac prend quelques minutes. Sortir six bacs en prend un peu plus. À l’échelle d’un mois, l’écart est négligeable.

Ce qui pèse, c’est l’aller-retour lui-même, et surtout le fait que son heure soit imposée par le camion. Un agent debout dans le noir à 6 h 10, devant un local encore fermé, parce que la benne remonte la rue à 6 h 20 : voilà l’unité réelle de ce poste. Un agent qui vient laver un hall, lui, choisit son créneau. Il peut le caler avant ou après un autre site, mutualiser son trajet, arriver à 6 h ou à 8 h. Celui qui sort les bacs doit être là avant le camion, et revenir après son passage. Deux fenêtres fixes, sur lesquelles personne ne négocie.

Nous appelons cela un passage contraint : un aller-retour dont l’heure est décidée par le calendrier de la commune, et par lui seul. Une sortie plus une rentrée, cela fait deux passages contraints. C’est la seule unité qui permette de comparer deux devis honnêtement. Une résidence de 18 lots avec une collecte unique le mercredi en génère deux par semaine. Une résidence de 12 lots dans une rue où les ordures ménagères passent le lundi et le jeudi, le tri le mardi, en génère six. La seconde est plus petite et coûtera plus cher sur ce poste précis. Le nombre de lots ne dit rien, le calendrier dit tout.

Mais attention : tous les passages contraints ne se facturent pas. Quand la collecte tombe un jour où l’agent intervient déjà dans la résidence, la sortie se greffe sur le passage d’entretien et ne crée pas de ligne supplémentaire. Ce qui se facture en plus, c’est le passage contraint qui n’existerait pas sans les bacs. C’est exactement pour cette raison que nous regardons le calendrier de la commune avant de regarder la taille de l’immeuble.

Dix minutes de travail, un véhicule, deux fois par jour

Peu d’entreprises publient un prix pour la sortie des bacs, et ce n’est pas de la mauvaise volonté. Isolée, la prestation est économiquement absurde : elle oblige à envoyer un véhicule et une personne pour une tâche de dix minutes, puis à les renvoyer quelques heures plus tard pour rentrer le bac. Le coût du trajet dépasse celui du travail.

Avant de regarder un prix, comptez donc les passages contraints de votre rue dans le mois. C’est le chiffre que presque aucun devis ne donne.

Rythme de collecte imposé par la rue	Passages contraints par mois
Un flux, un jour par semaine (2 par semaine)	environ 9
Deux flux sur deux jours (4 par semaine)	environ 17
Trois jours de collecte (6 par semaine)	environ 26

Le calcul est le seul qui compte ici, et il tient en une ligne : une année compte 52 semaines, soit 4,33 semaines par mois. Deux passages contraints par semaine donnent 2 x 4,33 = 8,7, arrondis à 9. Quatre donnent 17,3. Six donnent 26. Rien d’autre que de l’arithmétique, à partir du calendrier de collecte de votre commune, que vous pouvez vérifier vous-même en quelques minutes.

Le marché, lui, publie malgré tout des prix au lot. Les ordres de grandeur couramment pratiqués par les entreprises de nettoyage de l’agglomération nantaise, pour l’entretien complet des parties communes, se présentent ainsi.

Taille de la copropriété	Prix couramment pratiqués
Moins de 10 lots	200 à 300 € par mois
10 à 30 lots	300 à 450 € par mois
30 lots et plus	450 à 600 € par mois

Tarifs indicatifs, devis établi après visite. Ce sont des prix de marché, pas une grille maison, et ils couvrent halls, escaliers, paliers, local poubelles et vitrages d’entrée.

Reprenons les deux résidences. Celle de 18 lots et celle de 12 lots appartiennent à la même tranche, 10 à 30 lots. L’écart entre le bas et le haut de cette tranche est de 150 € par mois. Nous ne prétendons pas que les passages contraints l’expliquent à eux seuls : la fréquence d’entretien, le nombre de cages d’escalier, la surface des paliers y pèsent aussi, et souvent davantage. Mais c’est la seule variable qui peut tripler sans qu’un seul lot change de main, et la seule que personne ne vérifie. Demandez à votre prestataire combien de passages contraints il a comptés dans votre rue. S’il ne sait pas répondre, il a chiffré au lot.

Deux formulations, pour la même prestation, dans deux devis que nous avons vus passer.

Ce qu’on lit souvent : « Gestion des conteneurs incluse. » Rien ne dit combien de sorties, quels flux, ni ce qui se passe le lendemain d’un jour férié.

Ce qu’il faut exiger : « Sortie et rentrée des bacs : ordures ménagères le mardi, tri le vendredi, soit 4 passages contraints par semaine. Report au jour suivant en cas de férié. Nettoyage du local inclus au passage du vendredi. »

La seconde ligne ne coûte pas plus cher à écrire. Elle coûte une visite préalable, et c’est là que se joue la différence entre un devis tenable et un devis qu’il faudra corriger.

Six choses que le téléphone ne dira pas de vos parties communes

Aucun devis de copropriété ne part de chez Toujours Propre sans que quelqu’un soit descendu dans le local poubelles. Six éléments conditionnent le temps réel, et aucun des six ne se devine à distance.

• La distance du local au point de collecte. Quinze mètres de couloir plat ou quarante mètres avec un passage par la cour changent la durée du trajet, multipliée par le nombre de bacs et par le nombre de passages contraints.
• La pente et le revêtement de la rampe. Un bac de 750 litres plein remonte difficilement une rampe de parking. Certaines résidences imposent de le faire à deux, ce qui double le temps d’agent.
• Le nombre de flux. Ordures ménagères, tri, verre, parfois biodéchets : chaque flux a son jour, donc ses deux passages contraints.
• Les portes et les accès. Porte à fermeture automatique, digicode, seuil surélevé, local partagé entre deux bâtiments.
• L’état du local. Un local lavé chaque semaine se traite en quelques minutes. Un local où l’on dépose des encombrants demande un débarras préalable avant que l’entretien courant devienne réaliste.
• Les horaires autorisés. Certains règlements de copropriété interdisent la sortie des bacs avant une heure donnée.

Ce dernier point mérite d’être refermé, parce qu’il décide du prix plus souvent qu’on ne le croit. Un règlement qui interdit toute manipulation avant 7 h ferme la mutualisation avec la tournée matinale : l’agent ne peut plus enchaîner votre résidence avec un autre site, le passage contraint devient un déplacement isolé, et il se paie comme tel. Avant de discuter un tarif, relisez cet article de votre règlement. S’il est muet, vous disposez d’une marge que vos voisins n’ont pas.

Mis bout à bout, cela donne ceci au réel : un agent seul, à 6 h 15, qui pousse le troisième bac de 750 litres sur une rampe humide, en sachant que le camion aura tourné au coin de la rue dans cinq minutes. Ce n’est pas une ligne de devis que l’on chiffre, c’est cette scène-là, répétée neuf ou vingt-six fois par mois.

Mesurer ne sert à rien si le calendrier officiel de la commune n’est pas vérifié le jour même. Nantes, Rezé, Saint-Herblain et Vertou n’ont ni les mêmes jours ni les mêmes flux, et les tournées changent. Un devis construit sur le souvenir du gardien se périme en un trimestre.

Une case de tableau, six mois de courriers

Une résidence de l’agglomération nous a été confiée après une longue série de réclamations. Le prestataire précédent passait le lundi. La collecte, elle, avait lieu le mardi soir. Les bacs restaient donc sur le trottoir du lundi au mercredi, et le local sentait du mercredi au lundi suivant.

Personne ne travaillait mal. Le planning avait simplement été écrit sans ouvrir le calendrier de la commune, et six mois de courriers de copropriétaires ont suivi une erreur qui tenait en une case de tableau.

C’est le genre de défaut qui ne se voit pas sur une facture, et qui se voit immédiatement dans un hall. Un local poubelles mal cadencé attire aussi autre chose que des odeurs : nous intervenons régulièrement en dératisation dans des résidences où le problème venait d’un rythme de sortie inadapté, pas d’un défaut de nettoyage.

Deux garde-fous simples, à inscrire dans le contrat plutôt que dans un échange de courriels : la mention explicite des jours de collecte par flux, et la règle de report en cas de jour férié.

Trois questions que le conseil syndical posera avant de voter

Refacturable au locataire ?

La dépense relève de deux rubriques du décret 87-713 du 26 août 1987, consultable sur Légifrance : l’élimination des rejets, qui couvre la sortie des conteneurs et l’entretien du local, et l’entretien des parties communes. Ce qui change tout, c’est l’exécutant. Confiée à une entreprise extérieure, la prestation se récupère intégralement sur le locataire. Assurée par un gardien ou un concierge, elle est récupérable à 75 % lorsque cette personne assume à la fois l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, et à 40 % lorsqu’elle n’assure que l’une des deux tâches. Ces deux taux figurent dans ce même décret, à l’article qui traite des dépenses de personnel, et ce sont ceux qui s’appliquent par défaut : faites confirmer la ligne retenue pour votre résidence par votre gestionnaire avant toute refacturation.

Et si la commune change ses jours ?

Cela arrive, et c’est la raison pour laquelle les jours de collecte n’ont rien à faire dans le corps du contrat. Demandez qu’ils figurent en annexe, avec une règle de révision du nombre de passages contraints : un flux supprimé doit faire baisser la ligne, un jour ajouté doit se discuter sans rouvrir l’ensemble du marché. Sans cette annexe, un changement de tournée se règle en avenant, donc en négociation, donc en retard.

Un bac oublié, qui paie ?

Un passage contraint manqué ne se rattrape pas : le camion, lui, ne revient pas. Les sacs restent une semaine devant l’entrée, et c’est le syndic qui reçoit les courriers. La prévention vaut mieux que l’arbitrage : chez nous, une absence imprévue déclenche la mobilisation d’un remplaçant sous quatre heures, et le syndic est prévenu par appel ou message avant l’heure habituelle de passage. Pour le reste, faites écrire noir sur blanc dans le contrat qui enlève le dépôt et à la charge de qui, plutôt que d’en discuter le jour où il est là.

Si vous reprenez un contrat cette année, faites un test de trois minutes. Comptez le nombre de manipulations de bacs facturées dans la semaine, puis ouvrez le calendrier de collecte de votre commune et comptez les passages contraints réellement nécessaires. Quand les deux chiffres s’écartent, vous venez de trouver soit une économie, soit l’explication des courriers que vous recevez sur l’entretien des parties communes.

Ce test, vous le faites seul, sans nous. Ce que nous ajoutons ensuite tient à la vérification : sur les copropriétés que suit Toujours Propre, chaque passage est émargé sur un registre tenu dans le hall, que le conseil syndical consulte sans passer par le gestionnaire, et un responsable de secteur effectue une visite de contrôle trimestrielle. Un rythme de sortie se vérifie là, pas sur une facture.

Et pour savoir si le compte est juste, il n’y a qu’un endroit où regarder : la rampe du parking, un matin de collecte, à l’heure où un agent remonte le dernier bac avant que le camion ne tourne au coin de la rue. C’est là que se juge un contrat d’entretien de copropriété, et c’est là que nous commençons. Demandez votre devis : nous visitons les lieux et vous répondons sous 48 heures.